Up

Признание сделок (договора купли-продажи, дарения, мены) недействительными

Признание сделок недействительными

Иски о признании договоров купли-продажи, дарения, мены жилых помещений недействительными подаются в случаях нарушения такими договорами прав граждан. Оспаривают договоры купли-продажи, дарения, мены жилых помещений по различным основаниям, часто  в связи с несоответствием сделки требованиям закона, пороками воли лица (заключение сделок гражданином не способным понимать значение своих действий, руководить ими, а также под влиянием заблуждения, обмана, кабальные сделки и т.д.) и др.

 Закон формулирует общую норму, согласно которой недействительной является любая сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам. Несоответствие закону или другому правовому акту выражается в нарушении требований, установленных ими.


Недействительность сделок вследствие порока формы сделки зависит от того, какая форма законом или соглашением сторон для совершения той или иной сделки установлена. Форма сделки с жильём должна соответствовать предъявляемым требованиям, а именно договор должен быть совершён в письменной форме и зарегистрирован в соответствующих государственных органах. В противном случае, сделка с жильём будет являться ничтожной как не соответствующая требованиям закона (ст. 168 ГК РФ). Несоблюдение простой письменной формы влечет недействительность сделки только в случаях, специально указанных в законе или в соглашении сторон. Несоблюдение же требуемой законом нотариальной формы, а также государственной регистрации сделки всегда влечет ее недействительность. Такая сделка является ничтожной. Кроме этого существуют и другие основания, по которым сделка с жилым помещением может быть признана недействительной.

 Среди отдельных составов недействительных сделок с пороками содержания следует назвать сделки, совершаемые с заведомо противной основам правопорядка и нравственности (ст.169 ГК), а также мнимые и притворные сделки (ст.170 ГК).

Мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие последствия. В данных сделках имеет место только волеизъявление, в основе которого нет воли совершить данную сделку иначе, как только для вида.

Притворная сделка — это сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку. Притворная сделка совершается лишь для вида с целью создать у окружающих неправильное представление о действительных взаимоотношениях сторон по сделке. Возможно признание договора дарения недействительным в силу его притворности. Притворные сделки заключаются для прикрытия других сделок.

Недействительными могут быть признаны и сделки с пороками воли. Например, ст. 177 ГК РФ предусматривает, что сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной. При этом не имеет значения конкретная причина, которой вызвана неспособность понимать значение своих действий или руководить ими. Это могут быть наркотики, нервное потрясение, алкогольное опьянение, травма, болезнь. Иск в суд о признании недействительной сделки, совершенной гражданином неспособным понимать значений своих действий или руководить ими, может предъявить сам этот гражданин, либо лицо чьи права, и охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Следующее основание, по которому возникают споры о признании договоров купли-продажи, дарения, мены жилых помещений недействительными – совершение сделки под влиянием существенного заблуждения (статья 178 Гражданского кодекса).

Недействительность такой сделки основывается на том, что заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. Признание сделки недействительной судом возможно по иску лица, действовавшего под влиянием заблуждения.

ст. 179 ГК РФ — сделка совершенная  под влиянием обмана,  насилия,  угрозы или неблагоприятных обстоятельств влечёт признание ее  недействительной. Волеизъявление лица не соответствует его воле, т.к. при иных обстоятельствах сделка совершена не была бы вовсе или совершена на других условиях. Следует отметить, что для признания сделки недействительной вследствие угрозы необходимо, чтобы угроза была реальной, исполнимой и значимой.

Для признания недействительной кабальной сделки необходимо наличие условий:

1) совершение сделки на крайне невыгодных условиях;

2) лицо совершает сделку вынужденно, т.е. помимо своей воли.

3)лицо совершает   сделку,  вследствие стечения  тяжелых обстоятельств;

Пример кабальной сделки: гражданину  кто-то  предлагает именно за ту сумму, которая ему  нужна, продать его  квартиру с очень быстрым оформлением документов и выплатой денег. Но, эта сумма меньше, чем реальная стоимость квартиры. Таким образом, гражданин  был вынужден продать квартиру, но за меньшую её стоимость. Покупатель, этой квартиры воспользовался  острой  нуждой в деньгах, и навязал «свою» цену квартиры. Это так называемая кабальная сделка, которая также может быть признана недействительной по решению суда.

Есть и иные основания для признания сделок недействительными, например – совершение сделки недееспособным лицом или ограниченно дееспособным лицом. В связи с этим важно доказать, что дееспособная сторона знала или должна была знать о факте недееспособности.

Поэтому гражданско-правовые споры о признании договоров купли-продажи, дарения, мены жилых помещений недействительными имеют одинаковые основания для признания их недействительными.

  1. Как признать недействительной сделку?  Наши юристы помогут защитить Ваши права и законные интересы в судебном порядке, подав исковое заявление о признании конкретной  сделки недействительной и представив ваши интересы в судебном процессе.